三批次来得真快，堪称“闪送”。

不少购房者都发现，市中心供货可真少！徐汇、静安、杨浦、普陀4盘加一起也才654套房源，这点量真不够“塞牙缝”。

比较值得关注的是，内环就俩盘，还分别都是收官之作：东外滩的保利建工海玥天汇&中兴路的中兴路一号。

(资料图片)

前者是一批次热盘，当时314%的认购率，入围分66.88分。此次加推套数少，均价约11.5万/㎡，包含145㎡大户型4房，积分大概率走高；

后者是昔日“地王”，前期已经交付，二手挂牌已站上16万+/㎡。此次加推191套约75-105㎡1-2房，主要是小户型，均价约13.75万/㎡。

客观讲，在产品和价格段上，两者的客群迥异，做出选择不难。

因此，今天飞哥要说的重点并不是这两盘PK，而是接下来1000-2000万预算，市区尤其是内环内大量的供应将集中在东外滩和中兴路。

（注：鞍山与东外滩接壤，共同受到杨浦滨江带辐射，在此一并纳入讨论）

到底是选东外滩还是选中兴路？

不少购房者还是很纠结，今天不妨一起来探讨下！

稍加对比可以发现，东外滩和中兴路两个板块，同质性和差异性都比较显著。

我们先来说共同点！

1.界面都有很多“老破小”，城市更新大力推进中

中兴路是以前的老闸北，区域内大量的老公房，居住人群密集，界面破旧不必多说了；

同样的，东外滩也没有好到哪里去，除了老破小扎堆，还有大量工业遗迹，有的还“拆不动”甚至“不能拆”。

这些都是困扰板块前进的难题。

但“成也萧何败也萧何”！正因为大量的老房子需要拆迁，才使得这两个地方有了成片改造的机会。

尤其是中兴路，早在2000年之初就有过“中兴城”的规划，最先有绿洲雅宾利住宅的上世，只是后期开发商资金链断裂，项目只能中途搁浅。

最终万科接手，才算盘活了百万方的中兴城。

如今，中兴城的城市更新已经步入正轨，中兴路一号已成长为片区地标，万科翡翠雅宾利四期、华发静安项目、洪南山宅240街坊等地块也在有序开发中，整体的中高端居住氛围已经越来越浓。

而东外滩也遇到了一些波折，到目前为止八埭头也没有新进展。

幸而杨浦区当下的开发重点都集中在杨浦滨江这一带，先后有中节能、中交、美团、B站、字节跳动等企业总部规划入驻，产业的带动势必将给东外滩带来了更多的活力。

2.新房中低分都可以买

对于购房者来说，还有很重要的一点便是：东外滩和中兴路都是中低分可买。

观察积分制以来，两板块最低入围裸分大部分都不高，二套改善家庭都可以入场。

这对于很多想要住进内环，分数又不高的小伙伴来说，积分相当友好。

当然，差异点会更多。

1.板块能级和二手房对比，中兴路>东外滩

根据一房一万制作的板块置业天梯图，中兴路所在的不夜城板块的分值要高于东外滩。

这也不奇怪，毕竟拿整个不夜城大板块来说，城市更新要比东外滩起步早，板块内的苏河湾已见雏形。

在之前的文章里（

中兴路一号站上16万/㎡？今年静安的“流量王”，中兴路值得“押宝”么？

），飞哥曾对不夜城做过楼市梯队分析。

一梯队苏河湾：已然是豪宅集群，华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等豪宅已经和老静安“分庭抗礼”，价格已破20万+/㎡，板块内13-15万/㎡也比较普遍；

二梯队中兴路：聚集着绿洲雅宾利花园1-2期、万科翡翠雅宾利、蒙特利名都城、复地新都国际等这样的中产住宅，价格在11-14万/㎡左右。

因此，中兴路算是沾上了苏河湾的“光”，当下板块能级比之东外滩，要高出不少。

而东外滩，目前品质二手房，像翡丽甲第、阳光城滨江悦等，高区江景房挂牌价也已经要十七八万以上。

但从接下来东外滩的供应来看，基本都不是一线滨江新盘，业态很多也是低密风貌别墅+高层，没有江景溢价，板块内次新房成交价格就要回落不少，在10-12万/㎡左右。

2.东外滩近浦东陆家嘴，中兴路近浦西市中心

从地段来看，东外滩只有不到一半的范围在内环，剩下大半区域是横跨中环；而中兴路全域都在内环内。

具体来看，东外滩“幅员辽阔”，难免自身发展不平衡。内环部分集合了杨浦头部生活资源，发展较为成熟，而出了内环，落差一目了然。

总体来看，东外滩高端商业匮乏，日常消费要依靠社区底商和小型商业体。没有特别大型的商业，东外滩只能去往瑞虹天地或者北外滩。

中兴路也存在商业匮乏的“痛点”，但好在大悦城也距离不远，再就是跨过河南路、福建路，也能便捷享受到人民广场、南京东路高能级商业资源。

值得期待的是万科翡翠雅宾利四期，将打造约30万方的商业，未来由万科运营，这将直接弥补中兴路高端商业的空白。

此前曝光的万科翡翠雅宾利四期效果图：

另外值得一提的是，东外滩距离陆家嘴更近，而中兴路距离浦西市中心更近。

这也导致两个板块的所能承接的客群，来源也会有所差异。

简单讲，工作生活在浦西，中兴路会更适合；在浦东，则东外滩明显更优。

东外滩地缘优势是靠近浦东陆家嘴，1桥2轨4隧，真正是一脚油门享受陆家嘴的所有配套。

而中兴路与人民广场直线距离也不过2公里左右，南京西路、静安寺等也都不远。

因此，从地段占位这一角度来看，中兴路要比东外滩更加靠近传统市区核心，显然会更加优秀些。

3.规划潜力：东外滩>中兴路

如果从规划潜力和未来成长空间来看，东外滩要胜于中兴路。

东外滩占据滨江科创带，稀缺滨江岸线，起点很高。

这里也被定位为中央活动区，成片待开发的土地成为了这里未来的黄金希望。

近些年，板块内引入了超4万亿的互联网巨头美团、B站、字节跳动；还有中节能、中交等总部项目落地，产业能级将进一步提升。

按照预期规划，到2025年东外滩将有30家以上在线新经济头部企业，导入至少20万人口。

规划资源不断导入，内部资源不断整合升级，可以说东外滩代表了杨浦未来的发展方向，也是杨浦未来价值的最高点。

中兴路则主要是大型居住组团，本身没有大型的产业规划，更多的是吃到“一河”即苏河湾的发展红利。

中兴路要成为下一个“瑞虹新城”，下一个“大宁”，要成为内环内优质的中产社区，显然任重而道远。

最后飞哥想说：

从之前不被看好的地段，要“逆袭”成为市场的“香饽饽”，必然要走很长的路程。

虽然两板块当前界面都比较一般，配套也并不高端，但东外滩和中兴路当下在走的城市更新之路，正是华丽蜕变的开始。

缦云上海2.5小时开盘售罄，中兴路一号已经有19万/㎡的挂牌，这就已经是逆袭的“信号”。

关键词：